Recursos Informativos · Arquitectura Rentable
Inversiones inmobiliarias inteligentes en Querétaro y el Bajío
Guía de M27 Arquitectos.
Inversiones inmobiliarias inteligentes en Querétaro y el Bajío
arq. Gerardo Fernández | Director de M27 Arquitectos
arq. Gerardo Fernández | Director de M27 Arquitectos
Después de 10 años en el sector, tengo claro que una inversión inmobiliaria debe empezar por entender quién va a ocupar el espacio y cuánto puede pagar por él. Desde mi perspectiva, hoy algunas de las mejores oportunidades en Querétaro y el Bajío están en pequeñas bodegas para pymes y en locales o plazas comerciales que respondan a necesidades reales de su zona.
Sin embargo, en los proyectos que analizamos encontramos un problema recurrente: terrenos con precios tan altos que llevan a plantear desarrollos demasiado ambiciosos para justificar la inversión. Se agregan metros, niveles y unidades hasta alcanzar el rendimiento esperado en una hoja de cálculo, aunque no exista demanda suficiente para sostenerlo. El resultado puede ser un proyecto con unidades demasiado costosas para quienes deberían comprarlas o rentarlas.
Forzar un proyecto para compensar el sobreprecio del terreno es un grave error. Que los números cuadren en Excel no significa que el negocio vaya a funcionar. Si para recuperar la inversión necesitamos cobrar rentas que el mercado no puede pagar, debemos revisar el planteamiento antes de construir.
En M27 empezamos por el usuario. Ya sea para un local, una oficina, un consultorio o una bodega, analizamos qué actividad realizará, qué necesita para operar y qué renta puede sostener de manera realista. A partir de ahí diseñamos las unidades y evaluamos si el proyecto es viable.
En nuestra experiencia, el mercado ha cambiado: el ticket total de renta o venta pesa cada vez más en la decisión. Para muchos usuarios, la primera pregunta es cuánto tendrán que pagar y después cuántos metros recibirán. Por eso, el tamaño de la unidad debe resultar del presupuesto del usuario y de sus necesidades operativas. Vemos negocios y empresas más dinámicos, que priorizan su estabilidad financiera y buscan espacios eficientes, sin asumir el costo de superficies que no necesitan.
Esta lógica es especialmente relevante en microparques industriales para pymes y plazas comerciales de proximidad. Una pequeña bodega debe facilitar la operación, el almacenamiento y la distribución. Una plaza debe ofrecer una mezcla de comercios y servicios adecuada para su entorno, con buenos accesos, visibilidad y espacios cómodos. La funcionalidad y la calidad también sostienen la rentabilidad.
Como diseñadores de plazas, usos mixtos y microparques, nuestra responsabilidad es buscar una rentabilidad realista. En el Proyecto de Potencial Arquitectónico de M27 relacionamos mercado, arquitectura y números para tomar decisiones antes de invertir en obra. En distintos proyectos hemos recomendado al propietario vender su terreno o esperar, porque desarrollar en ese momento no ofrecía condiciones que consideráramos convenientes.
Creo que una inversión inteligente debe generar valor para el propietario y para quienes utilizarán el inmueble. Si vamos a desarrollar un proyecto, debemos buscar que sea rentable para el cliente y que aporte comercios, servicios y espacios de calidad a la sociedad.